困境房地产项目常见的法律风险

作者：北京市信之源律师事务所

　　困境房地产项目中的法律风险较多，常见的法律风险主要有：资产风险、债务风险、股权风险等。

　　(一)资产风险

　　1.困境房地产项目通常存在证照到期、拆迁、迟延交付、违规销售等一些房地产行业特有风险。

　　2.土地及在建项目一般都涉及到抵押，且抵押行为均与大额债务相关，解困资金需求量大。

　　3.困境房地产项目可能涉及土地限制转让、无证土地、土地被收回、土地闲置以及相邻权问题。

　　4.项目被设定担保或收益权被限制。为项目融资，项目实际控制人可能将尚未开发完毕的项目资产或收益权提前出售或设立担保。

　　(二)项目债务风险

　　房地产项目开发需要大量资金，房地产企业大多通过各种途径进行融资借款，在项目因各种原因停滞开发、成为不良资产后，各类债务因无法偿付而进入逾期、违约，融资借款方面的风险也逐一显现。

　　1.债务总量高

　　困境房地产项目通常资金需求量大，因此债务总量高。资金链断裂后，到期债务无法偿付，未到期债务的债权人也可能主张公司预期违约、要求公司提前还款或要求公司增加担保，从而引发公司债务缠身。

　　2. 违约债务附带高额违约金

　　困境房地产项目中，绝大部分债权均为违约状态，债权人有权要求公司按照合同约定或法律规定支付违约金。在项目陷入不良若干年的情况下，违约金金额往往很高且随时间推移增长。

　　3. 民间借贷债权人利益诉求难以平衡

　　除正常融资借款外，困境房地产项目还会寻求民间借款。相比之下，民间借贷可能体现为售后回租、以卖代借，民间集资、甚至是民间高利贷借款等方式。尽管部分民间借贷债权不具有优先权、抵押权等保障，但该等债权因涉及人数众多、诉求难以平衡，可能会涉及当地社会治安等问题，不容小视。

　　4.隐藏债务多

　　困境房地产项目在开发过程中，项目实际控制人为融资借款，可能会以自己名义或通过公司的股东、子公司等关联方名义对外借款，因债务本身的债务人并非公司，该等隐藏债务往往容易被忽略。

　　(三)股权风险

　　1.公司股权权利限制

　　项目实际控制人为与其他方合作或为项目融资，可能会就公司的股权作质押、回购 、明股实债等相关安排，该等安排限制了公司的股权权利，可能对公司的股权交易形成障碍。

　　2.违约债务引发对项目股权、资产多轮查封

　　债权人为维护自身权利，会对公司提起诉讼并同时申请对项目股权、资产保全;实践中，困境房地产项目的股权、资产通常会被多轮查封。在查封状态未解除的状态下，股权、资产交易会存在一定障碍。

　　3.控制权瑕疵

　　困境房地产项目，大多涉及多次融资，其中不乏项目原实际控制人为融到资金与债权人签署公司的股权代持协议。在此种情形下，项目的控制权不仅由表面的实际控制人掌握，被代持人也有一定的控制权。此外，特殊机会房地产项目的债权人为维护自身利益，可能对公司的营业执照、印章等进行共管;在这种情况下，项目实际控制人对项目的控制权也受到限制。

　　(四)其他风险

　　除上述风险外，困境房地产项目还存在管理风险、财税风险、宏观政策风险、司法资源整合等风险。