不良资产处置中房产类抵押物核查

作者：北京市信之源律师事务所

　　我们从房产的用途来看，以及房产价值评估和可处置性方面考虑把房产做如下主要分类：

　　第一类：住宅

　　住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

　　集体宿舍：是指机关、学校、企事业单位的但很职工、学生居住的房屋。

　　第二类：工业、仓储、办公楼用房

　　工厂：是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。

　　仓储厂房：唱出是指用于储备、中专、外贸、供应等各种仓库、油库用房。

　　办公楼：指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技人员等办公的业务用房、商业用房。

　　商业服务用房：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

　　特殊用房：教育、文化、宗教、军事等用房。

　　怎么查?

　　(1)房产基本信息、全部内档信息，打印并加盖等级、查询部门公章。

　　(2)确定是否有抵押/查封登记信息。有抵押/查封的应当确定抵押/查封的标的额 、申请人，查封案号、登记时间、顺序等。

　　(3)房产、土地需对应查询。房产有证的，土地必定有证;房产土地权属不一样的，必须通过内档核实原因。

　　(4)查询曾登记在债务人名下的房产流转情况，确定流转方式、依据。

　　查询准备

　　(1)查询部门：房产登记中心、建设局等。

　　(2)准备材料：事前电话沟通查询需要的材料，如律师证、调查函、授权、判决书、裁定书等法律文件、债转协议、公告等;

　　(3)做到项目心中有数。通过阅卷、网搜、工商等信息，掌握债务人的基础信息，如名称(包括历次变更的名称)、注册地址、具体坐落、经营地址、管辖区域、街道等，以便于查询时进行检索。

　　房产类抵押物面临法律风险

　　(1)租赁权问题：抵押物难于处置，按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”租赁有效，很难处置抵押房产，租金收入也很难获得，抵押物拍卖时，承租人享有优先购买权;

　　(2)首封的问题：抵押物被首封不影响抵押权人的优先受偿权，但从处置抵押物来看，会对处置进程产生影响，抵押物受制于首封法院对债权人的诉讼、判决及执行进程。

　　(3)最高额的问题：银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同，在操作中，如果未及时查询抵押物状体，可能会丧失部分优先受偿权。