不良资产债务重组解决方案

作者：北京市信之源律师事务所

　　在正式获取不良资产后，对其进行处置及重组才是不良资产收购的核心目标。根据本文上篇对金融管理公司处置不良资产的经验总结，笔者建议房地产企业在获取不良资产后可视不良资产的情况进行分类处置，以推进不良资产债务尽快重组。

　　从房地产企业的实际运营经验角度出发，可以考虑的不良资产债务重组的方式主要有以下几种：

　　(一)实物抵债

　　对于债务企业有实物资产可以直接抵偿债务的，债权企业可与债务企业签订实物抵债协议，并尽快完成实物资产的过户转移。但通常对于已经形成不良资产的债务企业来说，其早已负债累累，名下资产或被抵押，或被采取查封等措施限制转移。因此，以实物抵债的方式虽然最为快捷，但实践中，往往很难处置。

　　(二)包租运营

　　对于债务企业名下具备运营价值但不便于过户的不动产资产，不妨采取包租运营的方式以实现现金流的回收。由债权企业与债务企业签订包租协议，约定应付的租金与债务企业应付债务本金及利息之和进行抵减。采用此种模式，首先需要对债务企业的不动产资产进行详细的了解和充分的市场研判，包括不动产的基本信息、权利限制情况(抵押、出租等)、状态、改扩建成本、历史租金状况、市场现有租金水平等等。对于不动产资产上存在担保物权的，还需与抵押权人就现金流的分成达成一致意见。存在租赁合同的，需要就租赁合同的解除成本进行预估。在经过综合了解及测算后，可以预估不动产未来整体包租收益高于实际债务金额及预估的全部成本(包括但不限于清租、改扩建、营销、运营等费用)，可以考虑此种以时间换空间的方式解决债务问题。

　　采用此种方式，对债务企业而言，无需支付额外的现金流，解决流动性紧张的问题;对不动产运营能力较强的房地产企业而言可以低价(通常获取不良资产时均为折价获取)获取不动产资产，以整体包租运营的方式解决现金流回收问题，而无需等待漫长的处置过程，无需承担高额的税负。

　　但采用上述模式，需要注意债务企业应不存在其他大额债务或重大诉讼风险。如果存在第三方重大诉讼或大额债务，可能会导致不动产资产被查封或被拍卖，而无法继续运营。因此，只有在能够充分协调债务企业的其他方债权人的情况下，方能降低相应的风险。

　　(三)股权抵偿

　　对于负债累累而又缺乏资金的债务企业(尤其是上市公司)而言，变卖旗下持有的子公司股权，是获得一定数额的资金用于偿债的最好途径。因此，在债权企业与债务企业达成一致意见的情况下，债务企业可以直接用股权向债权企业抵偿。

　　通常，用于直接抵偿的股权应为债务公司较为优质的资产。如果债务公司的旗下子公司是房地产公司或者拥有房地产类资产的企业，采用此种方式对作为债务企业的房地产企业而言，更为便捷及有利。

　　在此种模式下首先需要关注的是“股权抵债协议”有效性的问题。

　　根据《公司法》第二十七条的规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”非货币财产只要符合可转让、可评估两个条件即可作为出资。因此，“股权抵债协议”只要是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。

　　其次，为避免相应的法律风险及顺利履行“股权抵债协议”，应注意需要对股权资产及债权资产进行评估，在“股权抵债协议”中明确约定抵偿标准和要求。同时，也需监督债务企业及其子公司及时召开董事会、股东会以完善内部审批手续。